ハウスクローバーの宮田です。
ハウスクローバーでは、Youtubeを始め、様々なコンテンツで中古マンションの管理組合の健全性の重要性を発信しています。
不動産エージェントのサービスとして、管理組合の調査はマストであり、相談にくるお客様も、中古マンションを探している方は管理組合の調査を期待しています。
管理組合の調査は問い合わせの時に
管理組合の調査は、お客様から気になる物件があると問い合わせを受けた時に行います。
お問い合わせを受けた時点で、管理に係る重要事項の調査報告書と長期修繕計画書を元付業者から取得し、調査をします。
この調査で結果が悪ければ、そもそも見る必要がないマンションということになり、その内容をお客様に伝えます。
お互いにとって時間の無駄でしかないからです。
そして結果が良ければ内覧に進んだりします。
お客様もダメなものはダメと言ってもらったほうが安心します。
管理組合の調査のコツ
長期修繕計画書が存在していれば、それを見ればある程度のことは分かります。
これが一番簡単なパターンですね。
さらに計画策定後から数年経っていれば、予定と実際の乖離がどれくらいあるかによって、さらに健全性を確かめられます。
予定よりも実際の工事が安く収まっている場合はプラス評価という具合にです。
長期修繕計画がなければ、過去の工事費から今後の工事費を予測します。
そして今の修繕積立金収入から、将来的にいくら不足するかをみていきます。
不足する額が大きければ大きいほど、値上げが大きくなる可能性がありますので、リスクが高いと判断します。
その場合は値上げの予定や過去の実績なども含めて総合的に判断します。
工事費が記載されていない調査報告書も結構ありますので、その時は戸数などから過去の調査経験から、大体の数字を予測し計算をしていきます。
これは調査をこれまでどれくらいしてきたかが、肝になります。
私の場合だと、毎週平均１０件ほどの調査をするので、年間で４８０件ほどはしていることになります。
これを5年くらい続けているので、単純に２４００件。
これだけしていると、物件の規模と築年数、積み立て金額を見れば、管理の良し悪しは大体判断できるようになります。
長期修繕計画をシミュレーションできるサイト
ただここまで出来るようになるには時間もかかります。
しかし、マンションの長期修繕計画がシミュレーションが出来たら、経験がなくても計算できるようになりますし、経験があってもより精度が高くなります。
そんなサイトを探したところ、、、ありました！
大和ハウス工業系列の管理会社「大和ネクストライフ株式会社」のサイトに用意されていました。
これがあれば、どんな工事が発生して、それに対していくらくらい費用がかかるのかをシミュレーションできるので、収入の予想から今後の過不足を推測できるようになるので、より調査の精度が上がります。
またお客様に対しても、根拠を提示することができれば「やはりこの人はすごいんだ」と思ってもらえること間違いなしです。
お客様に一度こう思ってもらえれば後は本当に楽です。
他決することもほとんど無くなりますし、連絡が取れなくなるようなこともなくなります。
向こうからしてみたら、こちらは先生のようなポジショニングなので、クロージングも必要無くなります。
ぜひこのサイトを有効活用していただき、営業活動をより高度なコンサルティングに昇華させていただければと思います。